22 janvier 2026

L’achat d’une propriété est souvent perçu comme le plus grand accomplissement financier d’une vie. Pourtant, pour une grande majorité de futurs acheteurs canadiens, une barrière semble infranchissable : accumuler le capital nécessaire pour le premier versement. Avec la hausse du coût de la vie et l’évolution constante du marché immobilier, vous vous demandez légitimement comment économiser pour la mise de fond pour maison sans sacrifier votre qualité de vie actuelle.

La réalité est que l’argent ne tombe pas du ciel, mais avec une stratégie rigoureuse, les bons outils fiscaux et une compréhension claire des règles hypothécaires, ce rêve est plus accessible que vous ne le pensez. En tant qu’expert en immobilier, je ne suis pas là pour vous vendre du rêve, mais pour bâtir avec vous un plan d’action solide.

Dans ce guide approfondi, nous allons décortiquer les mécanismes de l’épargne immobilière, analyser les nouvelles règles entrées en vigueur fin 2024 concernant les plafonds de prix, et surtout, nous allons faire les calculs pour vous. Si vous cherchez de l’inspiration avant de plonger dans les chiffres, je vous invite à découvrir ce que mes clients disent de leur expérience d’achat.

Quel montant de mise de fonds minimum pour l’achat d’une maison ?

La première étape pour réussir votre projet d’achat d’une propriété est de connaître votre cible. Beaucoup d’acheteurs visent le chiffre mythique de 20 %, pensant que c’est obligatoire. C’est une erreur qui peut vous coûter des années d’attente inutiles.

Au Canada, les règles concernant les prêts hypothécaires et la mise de fonds minimale sont dictées par le prix d’achat de la propriété. Il est crucial de noter les changements récents qui facilitent l’accès à la propriété pour les premiers acheteurs.

Les paliers de mise de fonds en 2026

Voici la règle mathématique exacte pour déterminer combien vous devez sortir de vos poches :

• Tranche de 0 $ à 500 000 $ : Vous devez fournir 5 % du prix.
• Tranche de 500 000 $ à 1 500 000 $ : Vous devez fournir 5 % sur les premiers 500 000 $, et 10 % sur la portion restante.
• Propriété de 1 500 000 $ et plus : Une mise de fonds de 20 % est obligatoire (car la propriété n’est plus admissible à l’assurance prêt hypothécaire).

Note importante : Auparavant, le plafond pour une mise de fonds inférieure à 20 % était fixé à 1 million de dollars. Le relèvement de ce plafond à 1,5 million offre plus de flexibilité aux acheteurs dans les marchés dispendieux comme le Grand Montréal ou Vancouver.

Exemples de calcul de mise de fonds : 3 Scénarios concrets

Pour que vous puissiez visualiser votre objectif d’épargne, prenons trois exemples réalistes basés sur le marché actuel. Ces scénarios vous aideront à définir le montant exact de fonds à accumuler.

Scénario 1 : Le premier condo ou la petite maison (Prix : 380 000 $)

C’est souvent le point d’entrée pour un premier acheteur ou une personne seule.

• Prix d’achat : 380 000 $
• Calcul : 380 000 $ x 5 %
• Mise de fonds requise : 19 000 $

Analyse : Ce montant est tout à fait atteignable en 12 à 24 mois pour un couple qui maximise ses cotisations au CELIAPP, par exemple.

Scénario 2 : La maison familiale standard (Prix : 650 000 $)

Ici, nous dépassons le seuil de 500 000 $, la règle du calcul mixte s’applique donc.

• Prix d’achat : 650 000 $
• Calcul partie 1 (sur les premiers 500k) : 500 000 $ x 5 % = 25 000 $
• Calcul partie 2 (sur les 150k restants) : 150 000 $ x 10 % = 15 000 $
• Total mise de fonds requise : 25 000 $ + 15 000 $ = 40 000 $

Analyse : Cela représente environ 6,15 % du prix total. C’est bien moins que les 20 % (130 000 $) que beaucoup redoutent.

Scénario 3 : La grande propriété ou le secteur prisé (Prix : 1 200 000 $)

Avec les nouvelles règles, cette propriété est maintenant accessible avec moins de 20 % de mise de fonds.

• Prix d’achat : 1 200 000 $
• Calcul partie 1 (sur les premiers 500k) : 500 000 $ x 5 % = 25 000 $
• Calcul partie 2 (sur les 700k restants) : 700 000 $ x 10 % = 70 000 $
• Total mise de fonds requise : 25 000 $ + 70 000 $ = 95 000 $

Analyse : Bien que 95 000 $ soit une somme importante, c’est nettement plus accessible que les 240 000 $ (20 %) qui étaient exigés avant les changements réglementaires récents.

Quels comptes d’épargne utiliser pour acheter une maison ? (CELIAPP, RAP, CELI)

Une fois votre objectif chiffré défini, il faut choisir le bon véhicule pour faire fructifier votre argent. Le gouvernement canadien offre des régimes fiscaux puissants pour accélérer votre épargne.

1. Le CELIAPP : La vedette de l’accession à la propriété

Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est l’outil le plus performant à votre disposition. Il a été conçu spécifiquement pour vous.

• Avantage fiscal : Vos cotisations réduisent votre revenu imposable (comme un REER). Si vous gagnez 60 000 $ et cotisez 8 000 $, vous serez imposé sur 52 000 $.
• Avantage au retrait : Lorsque vous retirez l’argent pour acheter, le capital ET les intérêts sont 100 % libres d’impôt (comme un CELI).
• Plafonds : 8 000 $ par année, jusqu’à 40 000 $ à vie.

2. Le RAP : Utiliser ses REER sans pénalité

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet de piger dans vos REER existants. Le plafond de retrait a été augmenté à 60 000 $ récemment.

• Fonctionnement : Vous retirez vos fonds REER sans payer d’impôt immédiat.
• La contrainte : Vous devez rembourser ce montant dans votre REER sur 15 ans.
• Stratégie : C’est idéal si vous avez déjà une épargne retraite conséquente.

3. Le CELI : La flexibilité absolue

Le compte d’épargne libre d’impôt (CELI) est parfait pour compléter votre mise de fonds une fois les plafonds du CELIAPP et du RAP atteints.

• Les gains ne sont jamais imposés.
• L’argent reste disponible en tout temps si votre projet change.

Pour approfondir la gestion de vos finances avant l’achat, lisez mon article sur les erreurs financières à éviter lors d’un achat immobilier.

Impact de la mise de fonds sur vos prêts hypothécaires et l’assurance SCHL

Économiser davantage que le minimum requis a des répercussions directes sur vos coûts mensuels et sur le coût total de votre maison d’une vie.

Comprendre l’assurance prêt hypothécaire

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, la banque exige une assurance contre le défaut de paiement (fournie par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty). Cette prime est ajoutée au montant de votre hypothèque.

La prime varie selon le pourcentage de mise de fonds :

• Mise de fonds de 5 % à 9,99 % : Prime de 4,00 %
• Mise de fonds de 10 % à 14,99 % : Prime de 3,10 %
• Mise de fonds de 15 % à 19,99 % : Prime de 2,80 %

Exemple : Sur un prêt de 400 000 $ avec 5 % de mise de fonds, la prime est de 16 000 $. Vous rembourserez donc un prêt de 416 000 $. C’est un facteur à considérer : est-il préférable d’acheter maintenant et de payer l’assurance, ou d’attendre pour avoir 20 % ? Souvent, l’appréciation de la valeur de la maison compense le coût de l’assurance.

Les frais cachés : N’oubliez pas les frais de clôture !

Quand on se demande comment économiser pour mise de fond pour maison, on oublie trop souvent les frais annexes. Avoir 25 000 $ de côté pour une mise de fonds de 25 000 $ n’est pas suffisant. Vous ne pourrez pas conclure la transaction.

Les banques exigent généralement la preuve que vous possédez, en plus de la mise de fonds, environ 1,5 % à 2 % de la valeur de la propriété pour couvrir les frais de clôture (Closing costs). Voici ce que cela inclut :

La Taxe de mutation (Taxe de bienvenue)

Calculée selon des tranches imposées par la municipalité. Elle peut varier de quelques centaines à plusieurs milliers de dollars et doit être payée peu de temps après l’acte notarié.

L’inspection et le notaire

Une inspection en bâtiment coûte entre 500 $ et 800 $, tandis que les frais de notaire tournent souvent autour de 1200 $ à 1500 $. Ces montants doivent être payés comptant (ou par chèque), ils ne s’ajoutent pas à l’hypothèque.

Il est donc essentiel de prévoir un « coussin » de sécurité. Si vous hésitez entre investir dans une propriété neuve (souvent moins de surprises) ou ancienne, consultez mon comparatif : acheter neuf ou ancien : avantages et inconvénients.

7 Astuces pour économiser votre mise de fonds rapidement

Vous avez les chiffres, vous avez les comptes. Maintenant, comment remplir ces comptes d’épargne ? Voici une approche tactique.

1. La règle du virement automatique

C’est la base de toute stratégie d’argent. Programmez un virement automatique le jour de votre paie vers votre CELIAPP. Si vous ne voyez pas l’argent dans votre compte courant, vous ne le dépenserez pas. Traitez votre épargne comme une facture obligatoire (comme Hydro ou votre loyer).

2. Réduisez le plus gros poste de dépense : Le logement actuel

Si vous êtes locataire, envisagez des solutions temporaires pour réduire votre loyer : prendre un colocataire, emménager dans plus petit pour 12 mois, ou retourner chez la famille si c’est une option. Une économie de 500 $ par mois sur le loyer représente 6 000 $ par an directement dans votre mise de fonds.

3. Auditez vos abonnements et frais fixes

Netflix, Spotify, gym non utilisé, forfaits mobiles surdimensionnés… Faites le ménage. Ces « petites » dépenses de 15 $ s’accumulent. Redirigez chaque dollar économisé vers votre fonds immobilier.

4. Utilisez vos retours d’impôt intelligemment

Si vous cotisez au CELIAPP ou au REER, vous recevrez probablement un remboursement d’impôt. Ne dépensez pas cet argent ! Réinvestissez-le immédiatement dans votre épargne. C’est l’effet boule de neige qui accélère votre capitalisation.

5. Vendez ce qui ne sert pas

Faites le tour de votre appartement actuel. Vêtements, électronique, meubles que vous ne garderez pas… Vendez-les sur Marketplace. C’est de l’argent qui dort et qui pourrait travailler pour votre future propriété.

6. Augmentez vos revenus temporairement

L’économie ne se fait pas seulement en coupant les dépenses. Le « Side Hustle » (revenu d’appoint) est très populaire. Uber, tutorat, freelance… consacre 100 % de ces revenus supplémentaires à votre projet.

7. Simulez vos futurs paiements hypothécaires

Si votre loyer actuel est de 1000 $ et que votre future hypothèque sera de 1800 $, mettez immédiatement la différence (800 $) de côté chaque mois. Non seulement vous épargnez massivement, mais vous vous habituez à votre futur budget de propriétaire.

Bâtir un dossier solide pour la banque

Économiser l’argent est une chose, mais prouver à la banque que vous êtes un bon emprunteur en est une autre. Votre banque ou courtier hypothécaire analysera deux ratios :

1. ABD (Amortissement Brut de la Dette) : Coût du logement / Revenu brut.
2. ATD (Amortissement Total de la Dette) : Coût du logement + autres dettes / Revenu brut.

Pendant que vous épargnez, assurez-vous de payer toutes vos factures à temps pour maintenir une cote de crédit impeccable. Évitez de contracter de nouveaux prêts (auto, meubles) durant la période d’épargne.

Conclusion : Votre plan d’action pour les 12 prochains mois

Savoir comment économiser pour la mise de fond pour maison n’est pas sorcier, mais cela demande de la constance. En utilisant le CELIAPP et le régime d’accession à la propriété, et en comprenant les nouvelles règles de prêts hypothécaires de 2026, vous partez avec une longueur d’avance.

Voici votre feuille de route :

1. Ouvrez votre compte CELIAPP dès cette semaine (même si vous n’y mettez que 50 $ pour commencer, cela ouvre vos droits de cotisation).
2. Calculez votre cible exacte grâce aux scénarios ci-dessus.
3. Mettez en place vos virements automatiques.
4. Rencontrez un courtier hypothécaire pour une pré-qualification dès que vous avez amassé 50 % de votre objectif.

L’achat d’une propriété est un voyage excitant. Si vous sentez que vous avez besoin d’un guide pour naviguer dans ce marché, ou si vous voulez simplement valider votre stratégie, je suis là pour vous. N’hésitez pas à lire d’autres avis clients pour voir comment j’ai aidé d’autres acheteurs à réaliser leur rêve. Votre future clé de maison est au bout de l’effort. Commencez aujourd’hui !