17 novembre 2025

Acheter une propriété est une étape importante, mais certaines erreurs financières et hypothécaires peuvent coûter très cher avant même de finaliser votre achat immobilier. Mauvaise préparation du budget, oubli des frais cachés ou choix précipité du prêt hypothécaire : ces faux pas peuvent transformer un beau projet en source de stress.

En tant que courtier immobilier à Gatineau, j’accompagne chaque année des acheteurs dans la préparation de leur achat. Voici les 10 erreurs financières les plus fréquentes à éviter pour réaliser votre projet immobilier en toute confiance.

1. Mal définir son budget d’achat

La première erreur et sans doute la plus courante est de sous-estimer le coût réel d’un achat immobilier. Le prix affiché sur la fiche n’est que la partie visible de l’investissement.

On oublie souvent les frais annexes : notaire, inspection, droits de mutation et ajustements de taxes. Ces coûts doivent être intégrés à votre budget global avant la signature du prêt hypothécaire.

En plus du prix de vente, vous devrez prévoir :

• Les frais de notaire ;
• Les droits de mutation (ou taxe de bienvenue) ;
• Les frais d’inspection ;
• Les frais d’évaluation ;
• Et parfois des ajustements de taxes ou de chauffage à la signature.

Ces frais de clôture représentent généralement entre 3 % et 4 % du prix de la propriété. Par exemple, pour une maison à 400 000 $, cela peut représenter 12 000 $ à 16 000 $.

Astuce : établissez votre budget global avant de visiter, pas seulement le montant du prêt hypothécaire.

2. Négliger la préapprobation hypothécaire

La pré-approbation hypothécaire est une étape incontournable avant de commencer vos recherches de propriété. Elle vous permet de connaître votre capacité d’emprunt réelle en fonction de vos revenus, de vos dettes et de vos dépenses mensuelles.

Sans approbation hypothécaire préalable, vous risquez de visiter des maisons au-dessus de votre budget ou de voir votre offre refusée par le prêteur hypothécaire au moment le plus critique.

Autre avantage : une pré-approbation hypothécaire fige votre taux d’intérêt pour une période de 90 à 120 jours. Si les taux augmentent durant vos démarches, votre taux hypothécaire reste protégé, ce qui vous offre une belle sécurité financière pendant vos recherches.

3. Acheter au maximum de sa capacité

La préapprobation vous donne une limite… mais ce n’est pas une cible. Beaucoup d’acheteurs s’endettent jusqu’au maximum autorisé, oubliant que la vie réserve toujours des imprévus : naissance, changement d’emploi, hausse de taux, réparations, etc.

Les institutions financières utilisent des ratios pour calculer votre capacité :

• Le GDS (gross debt service) : vos dépenses de logement ne doivent pas dépasser 39 % de votre revenu brut.
• Le TDS (total debt service) : l’ensemble de vos dettes (logement, auto, cartes, etc.) ne doit pas dépasser 44 %.

Si vous achetez au plafond, la moindre variation de taux ou de revenu peut fragiliser votre budget.

Laissez-vous une marge de manœuvre de 5 % à 10 % sous le maximum approuvé.

4. Oublier les coûts récurrents

Beaucoup d’acheteurs calculent leur budget uniquement à partir du versement hypothécaire. Or, être propriétaire, c’est aussi assumer plusieurs dépenses permanentes :

• Taxes municipales et scolaires ;
• Assurance habitation ;
• Entretien annuel et réparations ;
• Électricité et chauffage ;
• Frais de copropriété, s’il y a lieu.

Selon le type de propriété et sa localisation, ces frais peuvent représenter plusieurs centaines de dollars par mois. Un bon réflexe : établir un budget mensuel complet avant de faire une offre d’achat.

5. Ignorer la santé financière de la copropriété

L’achat d’un condo comporte ses propres pièges financiers. Avant de déposer une offre, examinez la santé financière de la copropriété.

Demandez :

• Le fonds de prévoyance ;
• Les procès-verbaux récents ;
• Les rapports d’inspection ou études de fonds ;
• Les états financiers des dernières années.

Une copropriété mal gérée ou sous-capitalisée peut entraîner des cotisations spéciales pour des travaux urgents (toiture, stationnement, fenêtres…).

Une cotisation spéciale de 5 000 $ ou 10 000 $ n’est pas rare dans un immeuble ancien. Vérifiez avant d’acheter !

6. Signer sans lire tous les documents

Entre la promesse d’achat, les déclarations du vendeur, le certificat de localisation ou le règlement de copropriété, il y a beaucoup de documents à analyser. Pourtant, certains acheteurs les signent sans vraiment les lire.

Or, ces documents contiennent souvent des informations essentielles sur l’état de la propriété, les servitudes, ou les litiges en cours. Une mention oubliée peut vous coûter cher.

Prenez toujours le temps de lire chaque document avec attention ou demandez à votre courtier immobilier de vous accompagner dans leur interprétation.

7. Négliger l’inspection

L’inspection est parfois perçue comme une formalité, mais elle reste une étape capitale. Elle permet de détecter des problèmes invisibles à l’œil nu : structure, isolation, toiture, électricité, infiltration d’eau…

Le coût d’une inspection varie entre 400 $ et 700 $, mais il peut vous éviter des réparations de plusieurs milliers de dollars après l’achat.

Ne sautez jamais cette étape, même pour un condo récent. Et n’hésitez pas à poser des questions à l’inspecteur !

8. Se baser uniquement sur le taux hypothécaire

Un taux d’intérêt bas est séduisant, mais il ne suffit pas à déterminer si une hypothèque est avantageuse.

Avant de choisir un prêt hypothécaire, comparez aussi :

• La durée du terme ;
• Les pénalités de remboursement anticipé ;
• Les frais d’administration ;
• Les options de paiement additionnel (10 % ou 20 % par an).

Parfois, un taux légèrement plus élevé offre plus de flexibilité et coûte moins cher à long terme.

Le meilleur taux hypothécaire, c’est celui qui correspond à vos besoins et à votre stabilité financière.

9. Oublier le coussin de sécurité

L’achat d’une maison s’accompagne toujours de dépenses supplémentaires : déménagement, nouveaux meubles, électroménagers, rideaux, outils… Ces coûts, souvent négligés, peuvent représenter plusieurs milliers de dollars.

Prévoyez une réserve d’urgence équivalente à 2 ou 3 mois de dépenses pour faire face aux imprévus. Cette marge de manœuvre évite d’avoir recours au crédit à la consommation si un problème survient.

Une bonne gestion financière, c’est aussi savoir garder un peu de marge après l’achat.

10. Acheter sans être bien entouré

Acheter une propriété, ce n’est pas seulement choisir une maison : c’est aussi naviguer dans des démarches administratives, légales et financières complexes.

Un courtier immobilier vous aide à évaluer la juste valeur du bien, à structurer votre offre et à négocier dans votre intérêt. Un courtier hypothécaire, lui, compare les offres de différents prêteurs hypothécaires pour vous aider à obtenir le meilleur financement. Et un notaire sécurise la transaction du point de vue légal.

S’entourer de ces professionnels, c’est s’assurer de faire les bons choix et d’éviter les erreurs coûteuses.

Un bon entourage, c’est la meilleure garantie pour un achat immobilier sans mauvaises surprises.

Check-list rapide avant d’acheter

• Définir un budget complet, incluant les frais de clôture et la taxe de bienvenue.
• Obtenir une préapprobation hypothécaire valide.
• Vérifier la santé financière de la copropriété.
• Planifier l’inspection avant toute signature.
• Prévoir un coussin d’urgence après l’achat

Plus vous anticipez, moins les imprévus financiers viendront perturber votre projet.

Questions fréquentes sur l’achat immobilier

Quels sont les frais à prévoir en plus du prix d’achat ?

Les frais de notaire, les droits de mutation, l’inspection, l’assurance habitation et les ajustements de taxes représentent en moyenne 3 % à 4 % du prix d’achat.

Quand faire une préapprobation hypothécaire ?

Idéalement avant même de visiter des propriétés. Cela vous donne une idée claire de votre capacité d’emprunt et protège votre taux d’intérêt pour plusieurs semaines.

Comment vérifier la santé d’une copropriété ?

Demandez les procès-verbaux récents, le fonds de prévoyance et les états financiers. Un faible fonds peut être un signal d’alerte pour de futures cotisations spéciales.

Quel est le meilleur moment pour renégocier son hypothèque ?

Généralement lorsque les taux hypothécaires baissent d’au moins 1 % par rapport à votre contrat actuel, tout en tenant compte des pénalités de remboursement.

Combien faut-il prévoir pour les frais de clôture au Québec ?

Environ 3 % à 4 % du prix de la propriété, selon le type d’habitation et les services nécessaires.

En résumé : préparez-vous, comparez et entourez-vous

L’achat d’une propriété est une aventure passionnante, mais elle demande une préparation financière rigoureuse. En évitant ces dix erreurs courantes, vous vous donnez les moyens d’acheter en toute sérénité et d’investir intelligemment.

Prenez le temps de comparer les taux hypothécaires, d’analyser les documents, de valider vos chiffres et de vous entourer des bons experts.

Bien préparer son achat, c’est la clé pour transformer un rêve immobilier en succès durable.