22 juillet 2025

Qu’est-ce qu’une offre d’achat en immobilier résidentiel ?

Une offre d’achat est un document écrit par lequel un acheteur manifeste officiellement son intention d’acquérir une propriété à un prix donné, selon des conditions précises. Elle constitue une étape clé du processus immobilier, particulièrement encadrée au Québec.

Concrètement, ce document formel aussi appelé promesse d’achat, contient plusieurs éléments juridiques : le prix proposé, la date de prise de possession souhaitée, les conditions (comme l’inspection ou l’obtention d’un prêt hypothécaire), ainsi que le délai de réponse accordé au vendeur. Une fois signée et acceptée, l’offre d’achat devient un contrat légalement contraignant pour les deux parties.

Au Québec, les courtiers immobiliers utilisent un formulaire d’offre d’achat standardisé (produit par l’OACIQ) pour assurer la clarté et la conformité du document. Ce formulaire protège les intérêts des acheteurs comme des vendeurs, tout en respectant la réglementation en vigueur.

-> Une offre d’achat peut aussi être accompagnée d’un dépôt, qui prouve le sérieux de l’acheteur. Ce montant est conservé en fidéicommis jusqu’à la signature de l’acte notarié.

Que contient une offre d’achat ? Les éléments indispensables

Une offre d’achat contient plusieurs éléments essentiels qui définissent les modalités de la transaction entre l’acheteur et le vendeur. Chacun de ces points doit être rédigé avec soin, car une fois l’offre acceptée, ils ont une valeur contractuelle.

Voici les principaux éléments d’une offre d’achat immobilière :

1. Le prix proposé

C’est le montant que l’acheteur est prêt à payer pour acquérir la propriété. Il peut être égal, supérieur ou inférieur au prix demandé par le vendeur. Un prix trop bas sans justification peut mener à un refus immédiat.

2. Le délai de réponse

L’offre doit inclure une date et une heure limite avant laquelle le vendeur doit répondre. Passé ce délai, l’offre d’achat devient caduque.

3. Les conditions d’achat

Ce sont les clauses suspensives qui protègent l’acheteur. Les plus fréquentes sont :

• L’obtention d’un financement hypothécaire
• L’inspection préachat
• La vente d’une autre propriété
• La vérification de certains documents (ex. : certificat de localisation)

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, l’acheteur peut se retirer sans pénalité.

4. La date de prise de possession

C’est la date à laquelle l’acheteur souhaite devenir officiellement propriétaire du bien. Elle doit tenir compte du calendrier des deux parties (souvent 30 à 90 jours après l’acceptation).

5. Les inclusions et exclusions

L’offre d’achat doit préciser ce qui est inclus dans la vente (ex. : électroménagers, luminaires, rideaux) et ce qui ne l’est pas. Cela évite toute ambiguïté.

6. Le dépôt de garantie

Il s’agit d’un montant versé à la signature de l’offre pour prouver le sérieux de l’acheteur. Ce dépôt est généralement remis en fidéicommis chez le courtier ou chez le notaire jusqu’à la transaction finale.

7. L’identité et la signature des parties

Le formulaire d’offre doit inclure le nom légal complet de l’acheteur et du vendeur, ainsi que leur signature respective, pour que l’engagement soit valide.

À quoi ressemble un formulaire d’offre d’achat ?

Un formulaire d’offre d’achat est un document structuré qui permet de poser par écrit toutes les conditions d’achat d’une propriété. Au Québec, ce formulaire est souvent préparé par un courtier immobilier à l’aide de modèles officiels fournis par l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec).

Le formulaire se présente comme un contrat en plusieurs sections.

Voici les 8 éléments qu’on retrouve sur un formulaire d’offre d’achat :

1. Les renseignements de base

• Adresse complète de la propriété
• Nom de l’acheteur et du vendeur

2. Le prix offert

• Le montant exact que l’acheteur propose de payer
• La devise (souvent en dollars canadiens)

3. Le dépôt de garantie

• Le montant du dépôt (si applicable)
• Où il sera conservé (souvent en fidéicommis)

4. Les conditions de l’offre

• Financement : l’acheteur a-t-il besoin d’un prêt hypothécaire ?
• Inspection : une vérification du bâtiment est-elle prévue ?
• Vente d’une autre propriété : conditionnel à la vente de la maison actuelle de l’acheteur ?

Ces conditions sont appelées clauses suspensives : si elles ne sont pas remplies, l’offre peut être annulée sans pénalité.

5. La date de prise de possession

• Quand l’acheteur souhaite emménager (ex. : 60 jours après l’acceptation) 

6. Les inclusions et exclusions

• Ce que le vendeur laisse avec la maison (électroménagers, stores, luminaires…)
• Ce qu’il emporte

7. Le délai de réponse

• Une date limite à laquelle le vendeur doit répondre, sinon l’offre devient nulle 

8. Les signatures

• L’acheteur signe pour officialiser son engagement
• Si le vendeur accepte, il signe à son tour : à ce moment-là, l’offre devient un contrat légal.

Les erreurs à éviter dans la rédaction de l’offre d’achat

Rédiger une offre d’achat, ce n’est pas juste remplir un formulaire. Certaines erreurs peuvent vous faire perdre la propriété ou vous exposer à des complications juridiques.

Voici les principales à éviter :

• Oublier une condition essentielle : comme l’inspection ou le financement. Sans ces clauses, vous pourriez être obligé d’acheter même si un problème est découvert.
• Ne pas préciser de délai de réponse : le vendeur pourrait prendre tout son temps… ou vendre à un autre acheteur entre-temps.
• Proposer un prix irréaliste : une offre trop basse sans justification risque d’être rejetée d’emblée.
• Mal identifier les inclusions/exclusions : cela peut créer des malentendus ou des déceptions à la prise de possession.

Faire appel à mes services, c’est vous assurer d’éviter les erreurs courantes et de rédiger une offre d’achat claire, complète et juridiquement solide.

Je vous accompagne à chaque étape pour que votre démarche soit sécurisée et adaptée à votre situation.

Que se passe-t-il après avoir envoyé l’offre d’achat ?

Une fois votre offre d’achat envoyée au vendeur, plusieurs scénarios sont possibles. Le vendeur peut l’accepter telle quelle, ce qui rend l’entente officielle : vous entrez alors dans la phase de réalisation des conditions (inspection, financement, etc.).

Il peut aussi la refuser, sans obligation de se justifier, surtout si d’autres acheteurs sont en lice. Enfin, le vendeur peut faire une contre-offre, en modifiant certains éléments comme le prix, la date de possession ou les inclusions.

Dans ce cas, c’est à votre tour d’accepter, de refuser ou de proposer une nouvelle offre. Ce jeu d’allers-retours se poursuit jusqu’à une entente ou un abandon. Pendant cette période, je vous accompagne pour analyser chaque proposition, ajuster la stratégie si nécessaire et protéger vos intérêts jusqu’à la conclusion de l’entente.

FAQ – Tout savoir sur l’offre d’achat immobilière

Quelle est la différence entre l’offre d’achat et la promesse d’achat ?

Il n’y a pas de réelle différence entre une offre d’achat et une promesse d’achat : ce sont deux termes utilisés pour désigner le même document. Au Québec, on parle plus couramment de promesse d’achat dans le langage juridique, mais les deux signifient qu’un acheteur propose d’acheter une propriété selon des conditions précises.

Peut-on se rétracter d’une offre d’achat ?

Oui, il est possible de se rétracter d’une offre d’achat si une condition prévue dans l’offre (comme l’inspection ou le financement hypothécaire) n’est pas remplie. En dehors de ces conditions, une fois l’offre acceptée par le vendeur, elle devient un engagement légal difficile à annuler sans conséquences.

L’offre d’achat est-elle obligatoire pour acheter une maison ?

Oui, une offre d’achat est obligatoire pour acheter une maison, car elle formalise par écrit l’intention d’achat de l’acheteur et les conditions de la transaction. Elle constitue la première étape légale avant la signature de l’acte notarié.

Faut-il un courtier pour remplir le formulaire d’offre d’achat ?

Non, ce n’est pas obligatoire, mais faire appel à un courtier immobilier est fortement recommandé. Le courtier connaît les formulaires standardisés, s’assure que toutes les clauses essentielles sont bien incluses, et vous protège tout au long du processus.

Est-ce que l’offre d’achat engage l’acheteur légalement ?

Oui, une offre d’achat engage l’acheteur légalement dès qu’elle est acceptée par le vendeur. Elle devient alors un contrat juridiquement contraignant, sous réserve des conditions qui y sont prévues (inspection, financement, etc.).

Conclusion : L’offre d’achat, une étape décisive dans votre projet immobilier

Rédiger une offre d’achat immobilière est une étape déterminante dans votre parcours d’acheteur. Ce document formalise vos intentions, encadre les conditions de la transaction, et peut faire toute la différence dans un marché concurrentiel. Que ce soit votre première propriété ou un investissement, une offre bien structurée vous protège et renforce vos chances de succès.

Vous souhaitez être bien accompagné dans cette démarche ? Je mets mon expertise de courtier immobilier à votre service pour vous aider à rédiger une offre d’achat claire, stratégique et sécurisée, adaptée à votre situation.

Contactez-moi dès maintenant pour discuter de votre projet.