16 juin 2025

Introduction

Vous planifiez acheter une maison au Québec? Le prêt hypothécaire sera sans doute l’une des décisions financières les plus importantes de votre vie. Pourtant, entre les types d’hypothèques, les taux, les conditions et les démarches, il est facile de s’y perdre.

Dans cet article, vous découvrirez tout ce qu’il faut savoir pour faire un choix éclairé :

• les différents types de prêts hypothécaires
• les conditions pour y avoir accès
• des conseils pratiques pour éviter les mauvaises surprises

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire au Québec ?

Un prêt hypothécaire est un financement accordé par une banque ou une institution financière pour l’achat d’une propriété. En échange, cette propriété sert de garantie au prêt.

Concrètement :

• Vous empruntez une somme pour acheter une maison, un condo ou un immeuble.
• Vous remboursez ce montant par versements mensuels, avec des intérêts.
• Si vous ne remboursez pas, le prêteur peut saisir le bien (c’est l’hypothèque).

Au Québec, le prêt est généralement signé devant notaire, et les conditions (durée, taux, options de remboursement) varient selon le prêteur et votre situation financière.

Les types de prêts hypothécaires offerts au Québec

Avant de choisir votre hypothèque, il est important de bien comprendre les différentes options disponibles. Le type de prêt que vous choisissez aura un impact direct sur vos paiements mensuels, votre budget et votre tranquillité d’esprit.

Voici les deux types les plus courants au Québec.

Prêt hypothécaire à taux fixe

Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, le taux d’intérêt reste le même pendant toute la durée du terme (souvent 1, 3 ou 5 ans). Cela signifie que vos paiements mensuels ne changent pas, peu importe l’évolution du marché.

Avantages :

• Vous savez exactement combien vous payez chaque mois.
• Aucune surprise si les taux d’intérêt augmentent.
• Idéal si vous avez un budget serré ou si vous recherchez de la stabilité.

Inconvénients :

• Le taux fixe est souvent plus élevé au départ qu’un taux variable.
• Si les taux baissent pendant votre terme, vous ne profitez pas des économies.

Ce type de prêt est souvent recommandé aux premiers acheteurs ou à ceux qui veulent éviter les risques liés aux hausses de taux.

Prêt hypothécaire à taux variable

Avec un taux variable, le taux d’intérêt peut fluctuer en fonction du marché (souvent basé sur le taux directeur de la Banque du Canada). Vos paiements peuvent donc varier au fil du temps, selon les conditions économiques.

Avantages :

• Le taux initial est souvent plus bas qu’un taux fixe.
• Vous pourriez économiser sur les intérêts si les taux restent stables ou baissent.

Inconvénients :

• Vos paiements peuvent augmenter si les taux montent.
• Moins de stabilité : il faut avoir une bonne tolérance au risque.

Ce type de prêt convient aux acheteurs à l’aise avec les variations du marché et qui souhaitent maximiser leur pouvoir d’achat à court terme.

Prêt hypothécaire fermé vs ouvert

Lorsque vous choisissez votre hypothèque, le prêteur vous demandera aussi si vous préférez une hypothèque fermée ou ouverte. Ce choix concerne surtout la flexibilité de remboursement.

Hypothèque fermée

• C’est l’option la plus courante au Québec.
• Taux d’intérêt plus bas que l’hypothèque ouverte.
• En contrepartie, vous êtes limité dans vos remboursements anticipés (ex. : remboursement total, paiement accéléré).

À savoir : Si vous décidez de vendre ou refinancer avant la fin du terme, vous pourriez avoir à payer des pénalités de rupture.

Hypothèque ouverte

• Plus rare, souvent choisie pour des prêts à court terme.
• Taux d’intérêt plus élevé, mais
• Vous pouvez rembourser votre prêt en tout temps sans pénalité.

Quand la choisir ? Si vous prévoyez vendre votre maison bientôt ou si vous attendez une somme importante (ex. : héritage, bonus), l’hypothèque ouverte peut être avantageuse.

Hypothèque avec mise de fonds inférieure à 20 %

Au Québec, si vous achetez une maison avec moins de 20 % de mise de fonds, vous devez obligatoirement contracter une assurance prêt hypothécaire.

Ce qu’il faut savoir :

• L’assurance est généralement offerte par la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) ou des assureurs privés (Genworth, Canada Guaranty).
• Le coût est ajouté à votre prêt hypothécaire, donc vous ne le payez pas d’un coup.
• Le pourcentage d’assurance varie selon votre mise de fonds (plus elle est basse, plus la prime est élevée).

Conditions spécifiques à respecter :

• La propriété doit être occupée par l’acheteur (pas pour la location).
• Le prix d’achat doit être inférieur à 1 million de dollars.
• Votre ratio d’endettement doit respecter les seuils fixés par les prêteurs.

Ce type d’hypothèque est très courant chez les premiers acheteurs. Il permet d’accéder à la propriété plus tôt, même avec une mise de fonds modeste, à condition d’avoir une bonne santé financière.

5 conditions pour obtenir un prêt hypothécaire au Québec

Avant de vous accorder un prêt hypothécaire, les institutions financières vont évaluer plusieurs éléments pour s’assurer que vous êtes en mesure de rembourser. Voici les principaux critères à remplir.

1. Une mise de fonds suffisante

La mise de fonds est l’argent que vous investissez personnellement dans l’achat de la propriété.

• 5 % minimum pour les maisons de moins de 500?000 $
• 10 % minimum pour la portion entre 500?000 $ et 999?999 $
• 20 % minimum pour éviter l’assurance prêt hypothécaire

Plus votre mise de fonds est élevée, plus vous empruntez à de bonnes conditions.

2. Un revenu stable et un bon ratio d’endettement

Votre revenu doit être suffisant pour couvrir vos paiements hypothécaires, en plus de vos autres dettes.

Les prêteurs vérifient deux ratios :

• Ratio d’amortissement brut (RAB) : maximum 32 % de vos revenus pour couvrir logement + taxes + chauffage
• Ratio d’endettement total (RET) : maximum 40 % de vos revenus pour couvrir toutes vos dettes

Si vous dépassez ces seuils, votre demande pourrait être refusée ou limitée.

3. Un bon dossier de crédit

Votre cote de crédit (pointage) a un impact direct sur votre capacité d’emprunt.

• Idéalement, avoir un pointage supérieur à 680
• Aucun retard de paiement majeur dans les dernières années
• Un historique de crédit stable et diversifié

Un bon crédit = plus de choix et de meilleurs taux.

4. Un emploi stable

Les prêteurs aiment les emprunteurs avec un emploi permanent ou un revenu récurrent stable.

• Être en poste depuis au moins 3 mois (souvent plus, si période de probation)
• Les travailleurs autonomes doivent fournir des avis de cotisation sur 2 ans minimum
• Les revenus non garantis (pourboires, commissions, etc.) sont évalués plus strictement

5. Une évaluation de la propriété

La banque veut s’assurer que la maison vaut le montant emprunté.

• Une évaluation professionnelle peut être exigée
• Si le prix d’achat est trop élevé par rapport à la valeur estimée, le prêt pourrait être réduit

Cette étape protège à la fois le prêteur… et vous, contre un mauvais investissement.

Étapes pour obtenir un prêt hypothécaire

Vous êtes prêt à acheter une maison ? Voici les grandes étapes pour obtenir un prêt hypothécaire au Québec :

1. Préqualification hypothécaire : Avant de commencer vos recherches, demandez une préqualification auprès d’une banque ou d’un courtier. Cela vous donne une idée claire de votre capacité d’emprunt.
2. Comparaison des offres de taux : Ne vous arrêtez pas à votre banque habituelle. Comparez les taux, mais aussi les conditions : pénalités, flexibilité, options de remboursement.
3. Demande formelle et documents : Vous devrez fournir des preuves de revenus, relevés bancaires, talons de paie, rapport de crédit et détails sur la propriété.
4. Approbation conditionnelle : La banque vous donne un accord, sous réserve de certaines vérifications (ex. : évaluation de la maison, assurance).
5. Signature chez le notaire : Une fois l’hypothèque finalisée, tout est officialisé devant notaire au moment de l’achat.

Conseils pour bien choisir votre prêt hypothécaire

Un prêt hypothécaire, ce n’est pas seulement une question de taux. Voici quelques conseils pour faire un choix éclairé :

• Ne regardez pas que le taux d’intérêt. Analysez aussi les conditions, les frais, et la flexibilité.
• Pensez à votre avenir. Si vous prévoyez déménager ou rembourser plus rapidement, optez pour un prêt plus souple.
• Prenez le temps de comparer. Un courtier hypothécaire peut vous aider à obtenir de meilleures conditions qu’en allant directement à votre banque.
• Renseignez-vous sur les pénalités. Elles peuvent coûter cher en cas de changement de plan.

Foire aux questions (FAQ)

Quelle est la mise de fonds minimale pour acheter une maison au Québec ?

La mise de fonds minimale est de 5 % du prix d’achat, pour une propriété de moins de 500?000 $.
Pour une maison entre 500?000 $ et 999?999 $, vous devrez fournir 5 % sur les premiers 500?000 $, puis 10 % sur la portion restante.
À partir de 1 million de dollars, une mise de fonds de 20 % est obligatoire.

Quel type de taux hypothécaire prendre ?

Le choix entre taux fixe et taux variable dépend de votre profil.

• Si vous cherchez la stabilité et la prévisibilité, optez pour un taux fixe.
• Si vous êtes à l’aise avec un peu plus de risque pour possiblement payer moins d’intérêts, un taux variable peut être avantageux.

Est-ce mieux un taux fixe ou un taux variable ?

Il n’y a pas de réponse unique.
Un taux fixe est plus sécurisant, surtout si vous avez un budget serré.
Un taux variable est souvent plus bas au départ, mais peut augmenter si les taux montent.
L’idéal est de choisir selon votre tolérance au risque et vos projets à moyen terme.

Combien puis-je emprunter avec mon revenu ?

Cela dépend de vos revenus, de vos dettes, et du prix de la propriété visée.
En général, les institutions respectent deux ratios :

• 32 % maximum de votre revenu pour les frais liés au logement
• 40 % maximum pour l’ensemble de vos dettes (prêt auto, cartes de crédit, etc.)

Une préqualification auprès d’un prêteur vous donnera une estimation précise.

Puis-je rembourser mon prêt hypothécaire plus vite ?

Oui, mais cela dépend du type d’hypothèque choisi.

• Une hypothèque ouverte vous permet de rembourser quand vous voulez, sans pénalité.
• Une hypothèque fermée vous limite dans vos paiements supplémentaires. Certains contrats permettent tout de même des paiements anticipés jusqu’à 10 % ou 15 % par an.

Vérifiez toujours les clauses avant de signer.

Conclusion

Choisir le bon prêt hypothécaire est une étape clé dans le processus d’achat d’une maison. En comprenant les types de prêts offerts, les conditions à remplir et les options qui s’offrent à vous, vous serez mieux préparé à faire un choix éclairé… et à éviter les mauvaises surprises.

Que vous soyez à votre première expérience ou que vous cherchiez à investir de nouveau, je suis là pour vous accompagner à chaque étape, du financement à la remise des clés.

Prêt à passer à l’action ?

Consultez les propriétés disponibles dès maintenant et trouvez la maison idéale pour concrétiser votre projet.