13 octobre 2025

La promesse d’achat est l’étape clé qui transforme un simple intérêt pour une propriété en véritable engagement. Plus qu’une simple offre d’achat, il s’agit d’un contrat légal qui précise le prix, les conditions et les délais entourant la transaction. Mais que contient exactement une promesse d’achat au Québec ?

Quelles sont les clauses incontournables, les erreurs à éviter et les recours possibles si une partie ne respecte pas ses engagements ? Dans ce guide, vous découvrirez tout ce qu’il faut savoir avant de signer, afin d’aborder ce moment décisif avec clarté et confiance.

Qu’est-ce qu’une promesse d’achat ?

La promesse d’achat est un contrat écrit par lequel un acheteur exprime officiellement sa volonté d’acquérir une propriété à des conditions précises. Au Québec, ce document a une valeur légale dès qu’il est signé et accepté par le vendeur. Il ne s’agit pas d’une simple intention, mais d’un véritable engagement contractuel qui encadre la transaction immobilière. La promesse précise les éléments essentiels : prix offert, délais, conditions suspensives et obligations respectives des parties.

Quand parle-t-on d’offre d’achat ?

Dans le langage courant, beaucoup utilisent les termes promesse d’achat et offre d’achat comme des synonymes. Techniquement, l’offre d’achat désigne la proposition initiale faite par l’acheteur au vendeur. Cette offre devient une promesse d’achat lorsqu’elle est rédigée sur le formulaire approprié (fourni par l’OACIQ ou un courtier immobilier) et qu’elle inclut toutes les conditions légales requises. En d’autres mots, l’offre correspond à l’acte de soumettre, tandis que la promesse est l’acte contractuel qui engage.

En quoi la promesse engage l’acheteur et le vendeur ?

Une fois acceptée par le vendeur, la promesse d’achat lie juridiquement les deux parties.

• Pour l’acheteur, cela signifie l’obligation d’acheter le bien selon les conditions prévues, sauf si une clause suspensive (financement, inspection, etc.) n’est pas remplie.
• Pour le vendeur, accepter une promesse signifie qu’il ne peut plus vendre la propriété à un autre acheteur aux mêmes conditions.

En résumé, l’acceptation d’une promesse d’achat équivaut à un contrat ferme, qui sera suivi de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

5 éléments essentiels d’une promesse d’achat

Une promesse d’achat bien rédigée doit contenir plusieurs informations obligatoires pour être valide et sécuriser la transaction :

1. Identification de la propriété

Adresse complète, description légale (cadastre, superficie, unité de copropriété s’il y a lieu).

2. Prix et modalités de paiement

Le montant offert par l’acheteur.

Les modalités : acompte, solde payable chez le notaire, financement hypothécaire prévu.

3. Délais et dates importantes

Délai accordé au vendeur pour accepter ou refuser l’offre.

Date prévue pour la signature de l’acte de vente.

Date d’occupation de l’immeuble par l’acheteur.

4. Conditions suspensives

Obtention d’un prêt hypothécaire.

Inspection satisfaisante de la propriété.

Vérification des documents légaux (déclarations du vendeur, certificat de localisation, règlements de copropriété, etc.).

5. Inclusions et exclusions

Ce qui est compris dans la vente (électroménagers, luminaires, rideaux, etc.).

Ce qui est exclu (ex. électroménagers non inclus, certains meubles).

Autres clauses possibles

Réparations à effectuer avant la vente.

Délai spécifique pour l’inspection.

Particularités liées à une copropriété ou à un immeuble locatif.

Ces éléments sont essentiels car ils réduisent les zones d’incertitude, protègent les deux parties et évitent les litiges. Une promesse bien structurée est la clé d’une transaction sécurisée.

L’offre d’achat et la promesse : quelle différence ?

Même si les termes sont souvent utilisés comme des synonymes, il existe une nuance importante entre l’offre d’achat et la promesse d’achat au Québec.

Comparaison entre l’offre d’achat et la promesse

 Cas où l’on utilise l’une ou l’autre

• Offre d’achat : souvent utilisée comme terme générique par les acheteurs, notamment lorsqu’ils débutent le processus ou qu’ils discutent de façon informelle.
• Promesse d’achat : utilisée dès qu’il s’agit d’un document officiel et contraignant, que ce soit pour une maison, un condo, une copropriété ou un immeuble à revenus.

Que se passe-t-il après la signature d’une promesse d’achat ?

La signature d’une promesse d’achat marque un tournant décisif dans une transaction immobilière : l’acheteur et le vendeur deviennent légalement liés. À partir de ce moment, chacun doit respecter les conditions établies. Pour l’acheteur, c’est le début d’une période cruciale où il doit démontrer sa capacité à financer l’achat, souvent en obtenant une confirmation de son institution bancaire. Dans le même temps, il procède à l’inspection de la propriété. Cette étape est déterminante : si l’inspection révèle des problèmes majeurs, la promesse prévoit généralement la possibilité de renégocier ou, dans certains cas, d’annuler l’entente.

De son côté, le vendeur s’engage à ne pas accepter d’autre offre et à collaborer pour fournir tous les documents nécessaires, comme le certificat de localisation ou les déclarations exigées par la loi. Lorsque toutes les conditions suspensives sont levées, la promesse d’achat se transforme en véritable feuille de route vers l’acte de vente. Le notaire entre alors en jeu, prépare les documents finaux et fixe la rencontre officielle où l’acte de vente sera signé. C’est seulement à ce moment que les fonds sont transférés et que l’acheteur prend possession du bien, selon la date d’occupation prévue.

Ainsi, la signature d’une promesse n’est pas une simple formalité, mais l’étape qui enclenche toute la mécanique légale et pratique de l’achat d’une propriété.

Les recours en cas de problème

Même avec une promesse d’achat bien rédigée, des obstacles peuvent surgir. Si le financement est refusé ou si l’inspection révèle des vices majeurs, l’acheteur peut invoquer les conditions suspensives pour se retirer sans pénalité. De la même manière, un non-respect des délais fixés dans la promesse peut entraîner son annulation.

En revanche, lorsque les conditions sont levées et que l’une des parties refuse de signer l’acte de vente, la loi québécoise prévoit des recours : le vendeur ou l’acheteur peut demander la passation de titre devant les tribunaux, ou réclamer des dommages-intérêts pour compenser les pertes subies.

Erreurs courantes à éviter lors d’un achat d’une propriété

Beaucoup d’acheteurs commettent des erreurs qui peuvent coûter cher. Omettre d’inscrire des conditions suspensives comme l’obtention du financement ou l’inspection est risqué, car cela réduit les moyens de se retirer légalement en cas de problème. Une autre erreur fréquente est de négliger les déclarations du vendeur : elles contiennent pourtant des informations cruciales sur l’état de la propriété.

Enfin, mal gérer les délais prévus dans la promesse d’achat, que ce soit pour déposer un acompte, fournir un document ou respecter une date de signature peut compromettre toute la transaction.

Les coûts associés à la promesse d’achat

Signer une promesse d’achat entraîne aussi certains frais, qu’il est important de prévoir dans son budget :

• Frais de notaire : pour la rédaction et la signature de l’acte de vente.
• Frais de courtage immobilier : généralement payés par le vendeur, mais intégrés au prix de la propriété.
• Frais liés au financement : évaluation de la propriété, frais d’ouverture de dossier, assurances hypothécaires.
• Inspection préachat : coût variable selon la taille et le type d’immeuble.
• Certificat de localisation ou documents légaux : parfois à la charge du vendeur, mais pouvant occasionner des frais supplémentaires.

FAQ sur la promesse d’achat au Québec

Peut-on annuler une promesse ?

Oui. Une promesse d’achat peut être annulée si une condition suspensive (comme le financement ou l’inspection) n’est pas remplie. Si toutes les conditions sont levées, l’acheteur ou le vendeur ne peut plus se retirer sans conséquences légales.

Quelle est la durée de validité d’une promesse d’achat ?

Au Québec, la durée de validité d’une promesse d’achat dépend du délai inscrit dans le document. Si le vendeur ne répond pas avant la date limite, la promesse devient automatiquement caduque.

Que faire si le vendeur reçoit plusieurs promesses ?

Un vendeur peut recevoir plusieurs promesses d’achat en même temps. Il est libre de choisir celle qui lui convient le mieux, mais il ne peut accepter qu’une seule promesse, car son acceptation l’engage légalement envers l’acheteur sélectionné.

Est-il possible de modifier l’offre d’achat après dépôt ?

Non. Une offre ou promesse d’achat déposée ne peut pas être modifiée directement. Pour changer les conditions, l’acheteur ou le vendeur doit soumettre une contre-proposition qui, si elle est acceptée, remplace la promesse initiale.

Bien préparer sa promesse d’achat : l’importance d’être bien accompagné

La promesse d’achat est bien plus qu’un simple document : c’est l’engagement légal qui conditionne toute la transaction immobilière. Mal rédigée ou incomplète, elle peut entraîner des litiges ou des coûts imprévus. En revanche, bien préparée, elle devient un véritable outil de protection pour l’acheteur comme pour le vendeur.

Avant de signer, prenez le temps de vous informer et de vous entourer de professionnels capables de vous guider à chaque étape. Pour sécuriser votre démarche et négocier dans les meilleures conditions, n’hésitez pas à contacter Yannick Arseneault pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.